Türkiye’de elde ettiğiniz tüm gelirler vergiye tabidir ve sahibi olduğunuz mülk ile diğer haklardan oluşacak gelirleriniz için vergi ödemesi yapmanız gerekir. Ödeyeceğiniz bu vergiye de gayrimenkul sermaye iradı denilir ve belli kriterler dahilin de vergiye tabi tutulur.
Kira Gelir Vergisi hesaplanmasında öncelikli olarak istisna olan tutarlar çıkarılmaktadır. Bunun yanında giderler tespit edilir ve genel matrahtan düşülmektedir. Aynı zamanda kalan kısım ise dilimlere göre ödenecek gelir vergisi miktarı hesaplanmaktadır. Ayrıca yıllık beyanname söz konusu olduğu için mülk sahibi ek damga vergisi ödemesi yapar.
Vergi Beyan Dönemleri
Yıllık olarak kira ödemesi alınabildiği gibi sözleşmenize göre önünüzdeki yıllarında kira ücretleri peşin alınabilir. Bu durumda ödeyeceğiniz vergi ilgili yıl için gelir hasılatı kabul görmektedir. Yani 2022 yılında siz 2023 ve 2024 yılının kirasını tahsil ederseniz ödeyeceğiniz vergi tutarını da 2023 ile 2024 yılları için beyan etmeniz gerekecektir. Ancak geçmiş yılların kirasını sonraki yıllarda almışsanız bu aşamada geriye dönük olamayacağı için tahsil edilen yıl için hasılat sayılır ve bu rakam üzerinden beyan edilerek vergi ödemesi gerçekleştirilir.
Döviz Üzerinden Kira Gelirleri
Döviz kuru ile kira sözleşmeleri de bulunmaktadır. Bu kapsamda yapılan sözleşmelerde beyan verilmesi ve verginin hesaplanması ile ödenmesi Merkez Bankasının döviz alış kuru üzerinden hesaplanarak işlem görmektedir.
Kira Ücretinin Bankadan Ödenme Zorunluluğu
Kira ödemeleri bankalara yapılması esastır. 328 seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği 1 ile 17 Ekim 2024 tarihinden itibaren konut kira ödemelerine ilişkin 500 TL alt sınırı kaldırıldı. Kiralar artık rakamı ne olursa olsun, Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla yatırılacaktır.
Taşınır ve taşınmaz kira vergisi hesaplaması için vergi dilimleri önemli husus. Bu dilimler dahilin de aldığınız kira gelirine göre vergi ödemesi yaparsınız. Bu dilimler yıllık olarak değişir ve değişiklik Ocak ay’ı itibariyle yansır. Kira vergisi hesaplanmasında güncel dilimler kısaca şu şekilde;
2024 Vergi Dilimleri aşağıdaki rakamlar üzerinden hesaplanacaktır.
0-110.000 TL’ye kadar %15
230.000 TL’nin 110.000 TL’si için 16.500 TL, fazlası %20
580.000 TL’nin 230.000 TL’si için 40.500 TL (ücret gelirlerinde 870.000 TL’nin 230.000 TL’si için 40.500 TL), fazlası 27
3.000.000 TL’nin 580.000 TL’si için 135.000 TL, (ücret gelirlerinde 3.000.000 TL’nin 870.000 TL’si için 213.300 TL), fazlası %35
3.000.000 TL’den fazlasının 3.000.000 TL’si için 982.000 TL, (ücret gelirlerinde 3.000.000 TL’den fazlasının 3.000.000 TL’si için 958.800 TL), fazlası %40
Gelir Vergisi Ödeme Dönemleri: Beyan edilen gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki taksit hâlinde ödenir.
Aylık Kira Gelirlerinde İstisna Nedir?
Kira gelirini ve vergi hesaplanmasında istisna uygulaması vardır. Bu istisna altındaki tutarda kira geliri elde edilmesi halinde kişinin mükellefiyet kaydı açtırmasına, beyanname vermesine gerek yoktur. Yıllara göre de bu uygulanan istisna tutarları değişiklik gösterir.
GVK’nın 21 inci maddesinde yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan mesken istisna tutarı, 2024 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 33.000 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılında mesken kira gelirlerine uygulanacak mesken istisna tutarı ise 47.000 TL olmuştur
Kira Giderinde Gelir ve Giderler
Gelir İdaresi Başkanlığı zaman zaman güncellediği Kira Vergisi Rehberi ile vatandaşlara kolaylık sağlar. Bu aşamada vereceğiniz beyanın doğru doldurulması da önemli. Nitekim bu süreçte doğru bilgilerin girilmesi de bu rehber aracılığıyla yayınlanıyor. Hesaplamada götürü ve gerçek gider olarak hesaplama yöntemi bulunur. Gerçek gider için faturalı giderlerin kira gelirinden düşülmesi, götürü de ise kira gelirinden % 15 standart olarak gider düşülmesi hesaplamasıdır. Beyan sırasında kiraya verdiğiniz mülkün türünü seçmelisiniz. Buradaki bilgiler ise konut harici kiraya verilen mülk için istisnadan yararlanamayacağı hususu içindir. Formun işlenmesinde yıllık toplam kira geliriniz yazılır ve sonrasında işyeri bulunuyorsa burada ödenen bir stopaj varsa girilmelidir.
Kira haricinde vergiye tabi gelirde olabilir. Bu anlamda yıl içerisinde elde etmiş olduğunuz gelirler ve vergi dilimi önemi. Bu aşamada dilimi geçiyorsa istisnadan yararlanamayabilirsiniz. Kira dışında geliri olan kişiler olabilir. Bu gelirleri olanlar istisnalardan yararlanamazlar. Ayrıca gelir sahibi olan kişi için makbuzlu bağış bulunuyorsa bu bağış ta vergiden düşülmesi gerekir.
Gider Olarak Düşülebilecek Giderler
Kira geliri olan kişiler gerçek gider yani faturalı gider seçmesi halinde bu gayrimenkulün alımında oluşan hususlarda indirim kazanmaktadır. Özellikle kredi faizi, amortisman gideri, aydınlatma ısıtma, su ve asansör giderleri, alt yapı çalışmaları, idare, sigorta, zarar ve ziyanlar ile tazminatlar kira gelirinden düşülmektedir. Bununla birlikte ödenen vergi ve harçlar, şerefiyeler, belediyelere ödenen katkı payları gibi hususlar faturalı olarak gösterilmek kaydıyla gider olarak kira vergisinden düşülür.
İnternet üzerinden bir çok Gayrimenkul Sermaye İradı Hesaplama (GSİH) sayfasına ulaşabilirsiniz. Bunların hepsi bilgilendirme amaçlıdır. Ancak en doğru hesaplama yapacağınız yer internet vergi dairesi üzerinden yapılıyor. Onun için buradan giriş yaparak ilgili bilgileri girmeniz yeterli olacaktır. Girişlerin yapılmasında ilgili bölüme imleci getirmeniz halinde de sistem sizi hangi bilgileri gireceğinize dair yönlendiriyor. Burada gireceğiniz bilgiler;
- Gayri Safi İratlar Toplamı
- Vergiden istisna edilen tutar
- İradın tespit şekli (gerçek götürü)
- Giderler toplamı
- İndirimler
- Kesinti yoluyla ödenen vergiler
Ödediğim Kirayı Ödediğim Kiradan Düşebilir miyim?
Kira gelirlerinden bilindiği üzere giderlerde düşülüyor. Burada kira geliri varken bazı kesimlerde ayrıca kira ödemesi gerçekleştiriyor. Bu aşamada ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim sorusu akla geliyor. Kişi gerçek gider yöntemi ile vergisini ödüyorsa bu durumda ödediği kiralar da vergiden düşer. Ancak götürü olarak seçin sistemde ödenen kiralar vergiden düşülmez .
Kredi ile Alınan Gayrimenkulün Kredi Faizleri
Konut kredisi ile aldığınız gayrimenkulü kiraya verebilirsiniz. Bu aşamada geçek gider usullü mükelleflerin faydalandığı hususlardan bir tanesi de ödemiş oldukları kredi faizini gayrimenkul düşebiliyor olmalarıdır. Kredi faiz tutarı aldığı kiradan fazla olabilir. Bu durumda gider fazlası olarak işlem görüyor ve diğer yıllara devri söz konusu oluyor.
Vergi dairesine Gitmeden Beyanname Verebilir miyim?
Eskiden gayrimenkul kira vergisi için verilen beyannameler için vergi dairelerine gidilmesi gerekiyordu. Fakat günümüzde dijital yollar ile bu beyanname verilebiliyor. Hatta kişilere kolaylık olması açısından hazır beyan sistemi kurulmuş durumda. İnternet vergi dairesine giriş ile (www.gib.gov.tr) kişiler rahatça beyannamesini internet üzerinden veriyor.
Kira Beyannamesini Ne Zamana Kadar verebilirim?
Yeni yıla girmeniz ile birlikte cari yılın kira vergi beyannamesini 31 Mart mesai saati sonuna kadar verebiliyorsunuz. Hazır beyan sistemi ile internetten yapacak kişiler ise gece 00:00 saatleri öncesine kadar bu beyanını verebilir. Herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi için Mart ay’ına girilmesi ile beyannamelerin verilmesi uygun olacaktır.
Hesaplanan Vergi Nereye Kaç Taksitle Ödenebilir?
Kira gelir vergisi için vereceğiniz beyanname verginin hemen ödeneceği anlamına gelmez. Bunun yanında vereceğiniz beyanname sonrası kira gelirinde oluşan verginin ödemesi için ilk taksit 31 Mart diğeri ise 31 Temmuz’da iki taksit halinde ödenmektedir. Böylelikle burada yapacağınız ödeme direk vergi dairesine olabilir. Yada isterseniz anlaşmalı bankalar aracılığıyla da ödeme imkanına sahipsiniz.
2024 yılına ait gelirler için 2025 Mart ayının son gününe kadar yıllık gelir vergisinin beyannamesinin verilmesi gerekir. Mart ve Temmuz ayının son günü ise gelir vergisi ödemesinin yapılması gerekiyor
Gelir vergisi ödemeleri GİB tarafından öncelikli yetkilendirilmiş devlet bankaları Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıflar Bankası aracılığıyla ödenebiliyor, diğer bankalar ise kredi kartı, hesaptan olmak üzere çeşitli ödeme yöntemleri mevcut.
Gerçek Gider mi Yoksa Götürü Gider mi Tercih Edilmeli?
Kira vergisini ödemek için iki farklı yoldan bahsedilmektedir. Vatandaşlarda hangi yolla ödemenin avantajlı olduğunu sorgulamaktadır. Öyle ki çoğu insan götürü vergi tipini seçmektedir. Çünkü basit olanı bu yöntemdir. Özellikle beyanda alacağınız kira bedelinin % 15 ini bir belgeye ihtiyaç duymadan vergiden düşüyorsunuz. Bu durumda hangi yolla ödeme yapacağınızı kendiniz seçmelisiniz.
Ticari firmaların hemen hemen hepsi muhasebeci yoluyla işlemlerini yaparken gerçek kişiler doğal olarak kendisi takip etmek zorunda kalıyor. Bu nedenle almış oldukları kira gelirleri için ödeyecekleri vergi miktarı hesaplanmasında zorluk yaşanabilmektedir.
